Skąd dane i jak liczymy

Ceny działek

Źródłem jest Rejestr Cen Nieruchomości udostępniany bezpłatnie przez Geoportal (GUGiK) od lutego 2026 r. Każda transakcja pochodzi z aktu notarialnego: cena, data, powierzchnia i położenie działki. Dane obejmują lata 2019–2026. Jezioro dostaje osobną stronę, gdy ma co najmniej 20 transakcji.

Bierzemy działki niezabudowane o powierzchni 300–3000 m², których środek leży najwyżej 300 m od jeziora o powierzchni co najmniej 5 ha (zasięg jezior z OpenStreetMap). Sprawdziliśmy ten filtr na gminie, w której plan miejscowy wyznacza tereny rekreacji: 97% takich działek mieści się w 300 m od jeziora.

Pomijamy transakcje tańsze niż 5 zł/m², bo to zwykle grunty rolne, leśne albo sprzedaż nierynkowa, a nie działki pod domek. Część powiatów przekazała do rejestru dane dopiero od 2021 r., dlatego okresy różnią się między jeziorami.

Gdy transakcja obejmuje kilka działek, dzielimy łączną cenę przez ich łączną powierzchnię. Podajemy medianę, a nie średnią, żeby pojedyncze nietypowe transakcje nie zawyżały wyniku. Mediana z ostatnich 3 lat, gdy jest co najmniej 10 transakcji, a w przeciwnym razie ze wszystkich lat.

Ceny domków

Ceny katalogowe ze stron producentów, z linkiem i datą sprawdzenia. Producenci różnie opisują zakres ceny, dlatego obok ceny piszemy, co według producenta obejmuje. Producent nie płaci za miejsce w tabeli.

Sprawdzarka działki

Sprawdzarka „Czy postawię domek” pyta na bieżąco publiczne usługi: granice działki z usługi ULDK (GUGiK), symbol użytku i powierzchnię z krajowej integracji ewidencji gruntów (dane starostw, GUGiK), zdjęcia lotnicze z kolejnych lat z ortofotomap archiwalnych GUGiK (skorowidz nalotów i usługa WMS z wymiarem czasu), sieci uzbrojenia z krajowej integracji GESUT (odległość odczytana z mapy, z dokładnością do kilku metrów), wysokość terenu z numerycznego modelu terenu GUGiK, strefy zagrożenia powodziowego z map ISOK (Wody Polskie), formy ochrony przyrody z rejestru GDOŚ, odległość od wody z OpenStreetMap, plany miejscowe z krajowej integracji planów zagospodarowania przestrzennego (GUGiK) oraz przeznaczenie działki zapisane w Rejestrze Cen Nieruchomości przy jej ostatniej sprzedaży. Ewidencję sprawdzamy w kilku punktach wewnątrz działki, więc mały fragment innego użytku może się nie pojawić. Zdjęcie ma datę nalotu ze skorowidza; dla najstarszych zdjęć analogowych znany jest tylko rok.

Działki przy lesie

Strony „przy lesie” liczymy z tych samych transakcji co strony jezior, ale filtrem jest odległość środka działki od lasu lub zagajnika z Bazy Danych Obiektów Topograficznych BDOT10k (GUGiK, dane otwarte): najwyżej 50 m. Porównanie cen robimy z działkami dalej niż 500 m od lasu w tych samych latach.

Działki w górach

Strony „w górach” obejmują wszystkie małe (300–3000 m²) niezabudowane działki sprzedane w jednej transakcji w powiatach górskich Karpat i Sudetów, z tym samym filtrem ceny co reszta serwisu. Wysokość środka działki pobieramy z numerycznego modelu terenu GUGiK. Porównanie „wyżej i niżej” dzieli transakcje gminy na dwie połowy według mediany wysokości. Osuwiska sprawdzamy tylko w sprawdzarce, dla jednej działki naraz, na mapie osuwisk PIG-PIB (SOPO).

Działki nad morzem

Strony „nad morzem” obejmują małe niezabudowane działki w powiatach nadmorskich, których środek leży najwyżej 1000 m od linii brzegu. Linię brzegu i granice pasa technicznego i ochronnego bierzemy z Systemu Informacji Przestrzennej Administracji Morskiej (SIPAM, licencja CC BY 3.0 PL). Granice pasów są w SIPAM liniami od strony lądu, więc położenie działki w pasie liczymy orientacyjnie: działka jest w pasie, gdy przy najbliższym punkcie brzegu granica pasa leży dalej od brzegu niż środek działki, a odcinek od działki do brzegu jej nie przecina. Rozstrzyga zarządzenie dyrektora urzędu morskiego.

Ograniczenia

Rejestr nie mówi, czy działka ma dostęp do linii brzegowej ani czy ma warunki zabudowy. Ceny z rejestru mogą obejmować transakcje między rodziną. Liczby traktuj jako punkt wyjścia do rozmowy, a nie wycenę rzeczoznawcy.